חובת דיווח בעסקת מקרקעין ומועדי הדיווח

חובת הצהרה
על פי סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ"ג- 1963 (להלן – "החוק"), כל מכירה ורכישה של זכות במקרקעין או פעולה באיגוד מקרקעין, חייבת בדיווח בהתאם למועדים הקבועים בחוק.

לעניין זה, זכות במקרקעין מוגדרת בחוק כבעלות, חכירה העולה על 25 שנים או הרשאה להשתמש במקרקעין, שמבחינת תכנה תואמת לבעלות או לחכירה לתקופה העולה על 25 שנים (לעניין הרשאה במקרקעי ישראל -  אפילו אם ניתנה ההרשאה  לתקופה הקצרה מ- 25 שנים).

מכירה מוגדרת בחוק ככל הענקה של זכות במקרקעין, העברתה או ויתור עליה. בהקשר זה יש לציין, כי על פי החוק, העברות כדלקמן לא ייחשבו כמכירה: הורשה (ביו מכח צו ירושה ובין מכח צוואה), העברת זכות במקרקעין אגב גירושין, וכן הקניית זכות במקרקעין לאפוטרופוס ו/או לנאמן ו/או לכונס נכסים ו/או למפרק חברה .
בהתאם- הפעולות המפורטות לעיל שאינן נחשבות כ"מכירה" של זכות במקרקעין- אינן חייבות בדיווח.

מועדי הדיווח
מוכר ורוכש זכות במקרקעין חייבים בהגשת הצהרה בעניין עסקת המקרקעין, תוך ‎30 יום מיום ביצוע העיסקה, למשרד מיסוי מקרקעין האזורי, שנכס המקרקעין מצוי בתחומו. ההצרה מתבצעת , על גבי טפסים מתאימים אותם ניתן לקבל במשרדי מיסוי מקרקעין.
אם ברצון המוכר ו/או הקונה להגיש הצהרה הכוללת שומה עצמית של מס השבח או של מס הרכישה יש באפשרותם להגיש הדיווח תוך 50 ימים מיום ביצוע העיסקה ובלבד שהמס על פי השומה העצמית שנעשתה על ידם, ישולם תוך פרק זמן זה.

דגשים לעניין מועד העסקה
הכלל - מועד העסקה הוא מועד ההתקשרות בין הצדדים קרי, מועד החתימה על זכרון דברים מחייב ו/או על הסכם מכר. יש לציין כי במקרה בו בוצע תשלום ראשון ע"ח העסקה (בטרם חתימת זכרון דברים מחייב ו/או הסכם מכר) ייחשב מועד התשלום כאמור כמועד בו בוצעה העסקה ואשר החל ממנו יחלו להימנות המועדים המפורטים לעיל.
תנאי מתלה - עסקה הכוללת תנאי מתלה הינה עסקה שהשתכללה, לעניין חובת הדיווח לרשויות המס, ביום חתימתה. אין בהוספת תנאי מתלה או תנאי אחר כלשהו לעסקה כדי לדחות את מועד הדיווח. ראה לענין זה ע"א 489/89, אלדר שרון נ' מנהל מס שבח מקרקעין, שם  נקבע, כי "יום המכירה" בחוזה מותלה הוא יום חתימת ההסכם.

יובהר, כי ככל שנחתמה עסקה הכוללת תנאי מתלה לתוקפה, יש להגיש הצהרה למשרד מיסוי מקרקעין, בעניין מכירת/רכישת הזכות במקרקעין, תוך 30 או 50 יום לפי העניין. ככל שהתנאי המתלה לא התקיים תוך המועד שנקבע לו יש להגיש למשרד מיסוי מקרקעין תצהיר בעניין בטלות העיסקה, חתום על ידי כלל הצדדים לעסקה.
גם מקום בו המועד לקיום התנאי המתלה קצר מהמועד לדיווח קרי, קצר מ- 50 ימים, ועוד לפני מועד הדיווח הנדרש, כבר ידוע כי אין תוקף לעסקה והיא בטלה, יש להגיש הצהרה למשרד מיסוי מקרקעין בלוויית מסמכי הביטול המתאימים.

מכירה באמצעות מנהל עזבון/ כונס נכסים - ביום 15.12.96 פורסמה הוראת ביצוע מס שבח מספר 25/96 בה נקבע, בין היתר, כי יום המכירה במכירה על ידי מנהל עזבון ו/או כונס נכסים יהיה יום מתן האישור לעסקה על ידי בית המשפט.  יובהר, כי המקרים האמורים הינם מקרים בהם נקבע מפורשות בדין (או בצו מינוי בעל התפקיד) כי נדרש אישור בית המשפט לעיסקה או כי לא יהיה כל תוקף לעסקה אלא עם אישורה על ידי בית המשפט (או ראש ההוצאה לפועל, במקרה המתאים).

מכירה של רשות מקומית - לעומת האמור לעיל, במכירת נכס על ידי רשות מקומית, עסקה הטעונה אישור שר הפנים, יהיה יום המכירה יום חתימת הסכם המכר אבל תינתן האפשרות לבטל את השומה אם לא יתקבל לבסוף אישור שר הפנים.

מכירה באמצעות מפרק חברה/ נאמן בפשט"ר - במכירת נכס על ידי מפרק חברה או נאמן בפשיטת רגל יום המכירה יהיה יום חתימת הסכם המכר (אפילו אם נקבע בהסכם כי יש לקבל את אישור בית המשפט) אולם אם המכירה משמעותה "ויתור על נכס מכביד", כהגדרתו בפקודת פשיטת רגל, יום המכירה יהיה יום מתן אישור בית המשפט למכירה. 
בעסקה הטעונה אישור בית המשפט לפי חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות (קטין, פסול דין) יהיה יום המכירה יום מתן אישור בית המשפט למכירה. 

תוצאת אי דיווח במועד -   על פי הוראות סעיף 94א. לחוק,  יוטל קנס על אי הגשת הצהרה במועד. בעקרון קנס זה הינו קנס המחושב על פי תקופת האיחור בדיווח, מהיום בו חלה חובת דיווח על פי החוק ועד ליום הדיווח בפועל, והוא בשיעור של 1.5% מסכום המס שהיה צריך להשתלם, וזאת בעד כל שבועיים של איחור.