איגוד מקרקעין

בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג- 1963 (להלן – "החוק")  מוגדר "איגוד מקרקעין" כדלקמן:

"איגוד מקרקעין – איגוד שכל נכסיו, במישרין או בעקיפין, הם זכויות במקרקעין; ולעניין זה לא יראו כנכסיו של האיגוד – מזומנים, מניות, איגרות חוב, ניירות ערך אחרים, ומיטלטלין, שאינם משמשים לאיגוד לייצור הכנסתו, או שהם משמשים לייצור הכנסתו אולם לדעת המנהל הם טפלים למטרות העיקריות של האיגוד המבוצעות למעשה ולא בדרך ארעית".

כאשר חברה עונה להגדרת איגוד מקרקעין, מכירת מניותיה תהיה נתונה למיסוי במס שבח ורכישת מניותיה תחויב במס רכישה.

מהגדרת "איגוד מקרקעין", עולה כי איגוד מקרקעין הינו איגוד שכל נכסיו, במישרין או בעקיפין הינם זכויות במקרקעין.

מצירוף יתר הוראות החוק, עולה עיקרון החיוב במס שבח בקשר לפעולות באיגוד מקרקעין, לפיו, ביקש המחוקק לבצע הרמת מסך בין בעל המניה באיגוד ובין האיגוד עצמו ובהתאמה, לראות במי שביצע פעולה במניות האיגוד כאילו מכר חלק יחסי ממקרקעי האיגוד.

מיסוי איגודי מקרקעין הוסף למסגרת החוק, אשר נועד לחייב במס שבח עסקאות של העברת מניות בחברות שכל רכושן מקרקעין בהחזקה פסיבית, עסקאות שמטרתן היתה לנסות ולחמוק מתחולת החוק והימנעות מתשלום מס שבח. אשר על כן, ההוראות העוסקות במיסוי איגודי מקרקעין נועדו להשוות את תוצאת המס במכירה של מניות בחברה המחזיקה מקרקעין, למיסוי מכירת המקרקעין עצמם.

למעשה ניתן ללמוד, כי כוונת המחוקק הייתה לסכל את עקיפת הוראות החוק באמצעות הקמת חברות, אשר יחזיקו במקרקעין ופעולה במניותיהן, חלף ביצוע הפעולה במקרקעין עצמם.

האם חברה קבלנית ו/או חברה יזמית הינה "איגוד מקרקעין"?

בתי המשפט קבעו כי חברות קבלניות ו/או יזמיות לא יוכרו כ"איגודי מקרקעין", הגם שפעמים רבות כל נכסיהן הם מקרקעין. בתי המשפט קבעו כי כאשר אין בכוונת חברה קבלנית, להחזיק במקרקעין "החזקה פאסיבית", על אף שבניית הדירות על המקרקעין, האורכת זמן רב ועלולה ליצור מציאות לפיה בפועל מחזיקה החברה משך זמן ארוך במקרקעין בלבד, הרי שאין היא בגדר איגוד מקרקעין.

מיסוי חברות קבלניות המחזיקות מקרקעין זמן ארוך כאמור, במסגרת חוק מס שבח עלול ליצור תוצאת מס בלתי רצויה ובלתי הגיונית, שכן מכירת המקרקעין על ידי אותן חברות נתונה ממילא לשומת מס הכנסה בהיותה מלאי עסקי ומכח הוראות סעיף 50 לחוק.

בנוסף, חברה שלה יש פעילות עסקית מהותית נוסף על אחזקת המקרקעין אינה נחשבת איגוד מקרקעין - אף אם עיקר נכסיה הם מקרקעין ולו מאחר שיש לה פעילות עסקית.

חישוב השבח לעניין מס השבח נעשה על פי שווי הזכות באיגוד הנמכרת ולא על פי שווי המקרקעין של איגוד המקרקעין בו מבוצעת הפעולה. בדרך כלל זהו גם השווי החוזי שנקבע בענין מכירת המניות. 

לצורך בדיקת סבירות התמורה, במכירת מניה באיגוד מקרקעין, נעזרים בהערכת שווי של נכסי האיגוד בניכוי התחיבויותיו.

לעניין חישוב השבח קובע סעיף 7א לחוק כי ביחס לחישוב מס השבח בפעולה באיגוד מקרקעין יחולו הוראות חלק ה' וחלק ה2 לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961.

לעומת זאת, שווי הרכישה לעניין קביעת מס הרכישה נקבע על פי שווים של המקרקעין ביום העסקה, שכן, בהתאם להוראת סעיף 9(ב)(1) לחוק, רוכש זכות באיגוד מקרקעין חייב במס רכישה בסכום שהייתה חייבת בו מכירת זכות במקרקעין ששוויה הוא החלק היחסי משווי כלל הזכויות במקרקעין שבבעלות האיגוד.

בכל מקרה של ספק בעניין סיווג חברה כאיגוד מקרקעין ו/או יעוץ משפטי בעניין איגודי מקרקעין ניתן לפנות למשרדנו.