מיסוי זכויות בניה נוספות

כאשר נמכרת דירת מגורים אשר מחירה מושפע מזכויות בניה נוספות שטרם נוצלו, לא ניתן לקבל פטור מלא ממס שבח וזאת לאור הוראות סעיף 49ז. לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג- 1963 (להלן – "החוק"):

הסעיף קובע, כי כאשר נמכרת דירת מגורים מזכה שצמודות לה זכויות בניה נוספות, ומחירה הושפע מזכויות הבניה הנוספות, יינתן פטור דירת מגורים בגובה הסכום בו צפויה היתה הדירה להימכר ממוכר לרצון לקונה מרצון, ללא זכויות הבניה הנוספות.

על יתרת סכום התמורה יחול מס שבח, כאשר לחלק זה ייוחסו שווי רכישה, השבחות והוצאות בשיעור יחסי, כיחס שבין החלק החייב לחלק הפטור.
כאשר שווי הדירה הנמכרת, ללא זכויות הבניה הנוספות, נמוך מהסכום הקבוע בסעיף יינתן כפל פטור לשווי דירת המגורים וזאת עד לסכום התקרה שנקבע בסעיף. ככל ששווי כפל הדירה אינו עולה על תקרת הפטור, יינתן פטור נוסף בסכום ההפרש שבין שווי הדירה לבין תקרת פטור שנקבעה בסעיף.

הסכומים הרלבנטיים לסעיף זה זה מתעדכנים אחת לשנה. נכון לשנת המס 2010 תקרת כפל הפטור בעניין סעיף 49ז. הינה 1,702,000 ש"ח.
יש להבהיר, כי ככל ששוי הדירה, ללא זכויות הבניה הנוספות, עולה על תקרת הפטור הקבועה בסעיף, ינתן פטור על פי שווי הדירה.

"שווי הדירה" נקבע בדרך כלל לפי כללי שמאות מקובלים. בין היתר, נזקקים בעניין זה לשיטת ההשואה קרי, בוחנים אם באזור בו מצויה הדירה בוצעו עסקאות מכירה ביחס לדירות דומות, ללא זכויות בניה נוספות, וזאת תוך ביצוע ההתאמות הנדרשות כגון יום המכירה, מיקום, טיב הבניה, גודל ומפרט הדירה וכדומה.

אם הדירה הנמכרת הינה דירה צמודת קרקע ולא קיימים נתוני השוואה רלוונטיים, תבוצע השוואה לעסקאות מכירה של דירות בבית משותף, תוך ביצוע ההתאמות נדרשות. בדרך כלל נוסף לשווי שיעור של עד 30% עבור פרטיות הנובעת מאופיין של דירות צמודות קרקע.

דרך נוספת לקביעת שווי הדירה הינו שיטת החילוץ. ראה לעניין זה הילכת בטאט, ע"א 178/87 בטאט נ' מנהל מס שבח, פ"ד מג(1) 743
בהוראות הביצוע לעניין סעיף 49ז. שהוצאו על ידי רשות המיסים נקבע כי כאשר היקף זכויות הבניה הבלתי מנוצלות הינו בשיעור שאינו עולה על 10% משטח דירת המגורים הבנויה או על שווי של 100,000 ש"ח (לפי הנמוך), זכויות הבניה לא תחשבנה כמשפיעות על תמורת המכירה לעניין סעיף 49ז.

עוד יצוין, כי סעיף 49ז. דן גם בפטור שיינתן במכירת דירה קטנה, שמחירה מושפע מאחוזי בנייה, שאז נקבע כי יינתן פטור שלא יפחת מרצפת פטור שנקבעה גם היא בסעיף. נכון לשנת המס 2010 רצפת הפטור הינה 426,000 ש"ח.