מס רכישה

מס רכישה הינו מס המוטל על רוכש זכויות במקרקעין או באיגוד מקרקעין.
ככלל, שיעור מס הרכישה בעת רכישת זכויות במקרקעין או באיגוד מקרקעין, שאינם דירת מגורים, הינו 5% משווי המקרקעין.

כעקרון, שווי המקרקעין הינו השווי אשר נקבע בחוזה שבין המוכר לקונה (כאשר אין קירבה מיוחדת ביניהם) אך לרשות המיסים הסמכות שלא להכיר בשווי העסקה החוזי המוצהר ולשנות את השווי לצורך קביעת מס הרכישה, בהתאם לשווי שייקבע על ידי הרשות בין אם על פי השוואה לעסקאות דומות אחרות ובין אם מכח שמאות פרטנית שנערכה לנכס על ידי שמאי מטעם רשות המיסים.
כאשר השווי החוזי המוצהר אינו מתקבל על ידי רשות המיסים, ניתן להגיש השגה על שווי העסקה כפי שנקבע בשומה ועל מס הרכישה שנקבע בעקבותיה וזאת תוך 30 ימים מיום קבלת שומת מס הרכישה. במקרה של הגשת השגה בעניין מומלץ להעזר בשרותי עו"ד המתמחה בנושא.

כאשר הנכס הנרכש הינו דירת מגורים, שיעורי המס על יחיד מדורגים וקיימת אבחנה בין מצב בו הדירה הנרכשת הינה דירתו היחידה של הרוכש, או מיועדת להחליף דירה יחידה הקיימת בידי הרוכש כיום, ובין מצב בו הדירה מהווה דירה נוספת של הרוכש.

יובהר, כי כאשר לרוכש הדירה יש דירת מגורים אחת והדירה החדשה נרכשת במטרה להחליף את הדירה הקיימת, חלים מדרגות מס רכישה של דירה יחידה ובלבד שהרוכש ימכור את דירתו הראשונה תוך ‎24 חודשים מרכישת הדירה החדשה, או תוך 12 חודשים מיום המסירה הקבוע בהסכם (במידה והדירה נרכשה מקבלן).

במקרה של דירת מגורים יחידה, שיעורי מס הרכישה מתחלקים לשלושה חלקים בהתאם לשווי הדירה: - לגבי החלק הראשון מן השווי, שיעור המס הוא ‎0%; לגבי החלק השני מן השווי , שיעור המס הוא ‎3.5% ; וביחס ליתרה יחול שיעור מס של ‎5%.
במקרה של רכישת דירה נוספת יחולו רק שתי מדרגות מס. ביחס לחלק אחד יחול שיעור מס של 3.5% וביחס ליתרה שיעור מס רכישה של 5%.

נכון לשנת המס 2010 מדרגות מס הרכישה הינן כדלקמן:

כאשר הדירה היא דירה יחידה:
על חלק השווי שאינו עולה 1,084,935 ש"ח - לא ישולם מס.
על חלק השווי שבין 1,084,935 ש"ח לבין 1,524,770 ש"ח  יחול מס בשיעור 3.5%
על חלק השווי העולה על 1,524,770 ש"ח- יחול מס בשיעור  5%

דירה שאינה דירה יחידה:
א. על חלק השווי שעד 923,070 ש"ח- יחול מס בשיעור   3.5%
ב. על חלק השווי העולה על 923,070 ש"ח יחול מס בשיעור  5%

מדרגות מס הרכישה מתעדכנים אחת לשנה ב – 16 לינואר על פי שיעור עליית המדד.


פטורים והנחות בעניין מס רכישה

קיימים מקרים בהם יחול  שיעור מופחת של מס רכישה ביחס לחלק מסכום הרכישה או חלקו וזאת בהתקיים תנאים הקבועים בחוק או בתקנות מס רכישה.
להלן פרוט חלק מהמקרים בהם תינתן הטבה במס רכישה:


פטור חלקי ממס רכישה לנכה, בני משפחות שכולות ונפגעי פעולות איבה

תקנה 11 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה) התשל"ה- 1974 (להלן – "תקנות מס רכישה"), קובעת כי רוכש זכות במקרקעין אשר עונה על הגדרות "נכה" או "נפגע" או "בן משפחה של חייל שנספה במערכה", הקבועות בתקנה 1 לתקנות מס רכישה, יחויב במס רכישה בשיעור של 0.5% משווי הרכישה בלבד, ובלבד שמטרת רכישת המקרקעין הינה כי הם ישמשו למגוריו של הנכה או הנפגע או בן המשפחה השכול, לפי העניין.
פטור זה מוגבל לשתי פעמים בלבד.
בני זוג שרוכשים זכות במקרקעין למגוריהם, ורק אחד מהם עונה על הגדרת נכה או נפגע או בן משפחה שכול, שני בני הזוג יהיו זכאים למס מופחת כאמור.


מס רכישה מופחת לעולה

תקנה 12 לתקנות מס רכישה קובעת כי עולה, העונה על אחת ההגדרות הקבועות בתקנה זו, יהיה זכאי למס רכישה בשיעור מופחת של 0.5% עד לסכום תקרת פטור המתעדכנת אחת לשנה. מעל סכום התקרה ישולם מס בשיעור ‎5% כאמור לעיל.
נכון לשנת המס 2010 תקרת הפטור הינה 1,393,220 ש"ח.

זכאות למס רכישה מופחת לעולה ניתנת בשני מקרים:
א.    ברכישת דירה למגורי העולה או זכות במקרקעין שתשמש להקמת דירת מגורים למגורי העולה.
ב.    ברכישת בית עסק (לרבות משק חקלאי) או זכות במקרקעיו עליה יוקם בית עסק שהעולה עצמו ו/ או קרובו יעבדו בו.

מס הרכישה המופחת לעולה יאושר כאשר הזכות במקרקעין נרכשת תוך ‎7 שנים מיום עלייתו לישראל לראשונה, או שנה לפני עלייתו, כאשר במניין זה לא תובא בחשבון תקופת שירות חובה בצה"ל.
בני זוג שרוכשים דירה ורק אחד מהם עולה, זכאים שניהם להקלה במס וגם אם אחד מהם רכש הנכס קודם לנישואיהם והם נישאו תוך שנה מיום הרכישה.

יש לציין כי, נכון לשנת המס 2010, במקרים מסוימים כאשר עולה רוכש דירת מגורים שהינה דירתו היחידה, ושווי הרכישה אינו עולה על 1,265,000 ש"ח לערך, השימוש בפטור לעולה על פי תקנה 12 לתקנות מס רכישה יביא לתוצאת מס גבוהה יותר מאשר המס בו היה מחויב אלמלא היה מבקש לנצל הפטור לעולה כאמור, זאת הואיל ומדרגות מס רכישה החלות על רכישת דירה יחידה  קובעות כי עד לסכום של 1,084,935 ש"ח, לא ישולם מס רכישה (מדרגת מס בשיעור אפס) ומסכום זה ועד לסכום של 1,524,770 ש"ח שיעור המס הינו 3.5% בלבד.
לדוגמא:
כאשר נרכשת על ידי עולה דירה יחידה שוויה 1,250,000 ש"ח יחול מס רכישה כדלקמן:
על פי מדרגות מס רכישה החלים על רכישת דירה יחידה מס הרכישה יסתכם לסך של 5,777 ש"ח.
אם יתבקש פטור חלקי לעולה לפי תקנה 12 לתקנות מס רכישה יסתכם מס הרכישה לסך של  6,250 ש"ח.

 
פטור חלקי ממס רכישה בהעברה בין קרובים ללא תמורה
ע
ל פי הוראות תקנה 20 לתקנות מס רכישה במכירת זכות במקרקעין ביו קרובים ללא תמורה, מס הרכישה יהיה בשיעור שליש ממס הרכישה הרגיל, שהיה חל על רכישת הזכות.

בעניין זה יש לציין כי הגדרת "קרוב" בתקנות מס רכישה שונות מהגדרת "קרוב" בחוק מיסוי מקרקעין.
"קרוב" על פי התקנות הינו - בן זוג, הורה, צאצא (נכד, נין) בן זוג של הצאצא, אח ואחות. זאת בעוד על פי החוק בנוסף לכל הנ"ל נכללים גם צאצאי בני הזוג ובני זוגם, בני הזוג של אחים ואחיות וכן איגוד בשליטתו של האדם הפלוני.
כתוצאה תתכן עסקה הפטורה ממס שבח לפי הוראות סעיף 62 לחוק שלא תינתן לה הנחה במס רכישה.


פטור מלא ממס רכישה בהעברת דירה בין בני זוג המתגוררים בה

כאשר עסקת המתנה הינה של דירה והיא מבוצעת בין בין בני זוג המתגוררים באותה דירה, ניתן פטור מלא ממס רכישה וזאת על פי הוראות תקנה 21 לתקנות מס רכישה.

יובהר, כי קיימים פטורים והנחות נוספים לעניין מס רכישה המותנים בהתקיים תנאים שונים. כך למשל בעניין איחוד וחלוקת מקרקעין, בהעברה בין תאגידים ו/או בין בעלי הזכויות בתאגיד אל התאגיד, בהעברה לנאמן בהחלפות מקרקעין מסוימות ועוד.
 
בכל ענין ושאלה ניתן לפנות למשרדנו לייעוץ וליווי בעסקת המקרקעין תוך שילוב מומחיות משרדנו בדיני המיסים ובדיני המקרקעין והחברות גם יחד.