נאמנות במקרקעין

סעיף 1 לחוק הנאמנות התשל"ט- 1979 קובע :

"נאמנות היא זיקה לנכס שעל פיה חייב נאמן להחזיק או לפעול בו לטובת נהנה או למטרה אחרת"

בענייני מקרקעין בדרך כלל נוצרת נאמנות מכח הסכם בין הנאמן לנהנה.

סעיף 69 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג- 1963 (להלן – "החוק") קובע תנאים בהם תוכר נאמנות על ידי רשויות מיסוי מקרקעין ובאופן שבעת העברת הזכויות במקרקעין מהנאמן לנהנה ינתן פטור ממס שבח ומס רכישה.

נאמן מוגדר בסעיף 69 הנ"ל כמי שמחזיק בשמו הוא בשביל אחר בזכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין. נהנה מוגדר בסעיף הנ"ל כאדם שבשבילו מוחזקת הזכות האמורה על ידי הנאמן.

לצורך קבלת הפטור לפי סעיף 69 נדרש כי בעת המכירה יצהיר הנאמן כי המכירה הינה עבור הנהנה ובהוראותיו או לחילופין שההעברה תהיה משם הנאמן לשם הנהנה.

תנאי מקדמי לקבלת הפטור הקבוע בסעיף 69 הינו הצהרה על הנאמנות תוך 30 יום מרכישת הזכות והוכחת קיומה של הנאמנות.

הצהרה על נאמנות

בעת רכישת הזכות במקרקעין או באיגוד מקרקעין על ידי הנאמן, עבור הנהנה, יודיעו הצדדים למנהל מיסוי מקרקעין, כי רכישת הזכות הינה בנאמנות עבור הנהנה. הודעה זו צריכה להימסר למנהל מיסוי מקרקעין תוך שלושים יום מיום הרכישה וזאת בהתאם להוראות סעיף 74 לחוק.

הוכחת קיומה של נאמנות

בקובץ הפרשנות לחוק נקבעו מספר תנאים להוכחת הנאמנות המוצהרת: 

א. הזכות נרכשה מכספי הנהנה, עבור הנהנה ולפי הוראותיו של הנהנה. לעניין זה נדרש להוכיח כי הקשר בין הנאמן לנהנה נוצר לפני הקשר בין הנאמן למוכר הזכויות במקרקעין.

ככל שהנהנה הינו איגוד צריך להראות כי האיגוד היה קיים ביום הרכישה או שהאיגוד היה איגוד ביסוד בעת הרכישה.

ב. הנאמן פועל לטובת הנהנה ואין לו כל זכות בנכס עצמו או הנאה ממנו.

ג. ההכנסות מהנכס ו/או זכות השימוש בו נתונות לנהנה ולא לנאמן.

ד. לנאמן אין אינטרס כלכלי בנכס והנהנה לא שילם ו/או ישלם לו דמי שכירות ו/או דמי שימוש  בנכס.

 ה. הנכס לא הופיע אי פעם בהצהרות הון של הנאמן ומאידך הופיעה הרכישה בהצהרת ההון של הנהנה.

 ו. ככל שהנאמן הוא הורה או צאצא של הנהנה, תוכר הנאמנות גם אם הנכס נקנה מכספי הנאמן. במקרה זה יחשב הדבר כאילו הנכס נרכש במתנה על ידי הנאמן עבור הנהנה.

אם לא הוכחה קיומה של נאמנות יראו את הנאמן כמי שרכש את הזכות עבור עצמו ולאחר מכן מכר אותה לנהנה ויחולו חיובי מס שבח ומס רכישה באופן מלא.

בכל מקרה של יעוץ משפטי בעניין נאמנות במקרקעין, בשלב רכישת הזכויות ו/או מכירת הזכויות, ניתן לפנות למשרדנו.